الرئيسية · عقارات المدنمصمّمون ومقاولونالدليل العقاري · التمويل العقاري

التمويل العقاري في السعودية: كم تحتاج دفعة أولى وكم يُقتطع من دخلك

آخر تحديث: ١٢ أغسطس ٢٠٢٦ · المصدر: البنك المركزي السعودي

التمويل العقاري في السعودية محكوم بحدّين يقرّران قدرتك الشرائية قبل أي شيء آخر: الحد الأعلى للتمويل الذي يحدّد دفعتك الأولى، ونسبة الاستقطاع التي تحدّد أعلى قسط شهري تستطيع الالتزام به. والقاعدة العملية: تمويل حتى ٩٠٪ من قيمة المسكن الأول للمواطن — أي دفعة أولى لا تقل عن ١٠٪.

١) الدفعة الأولى: كم تحتاج نقدًا؟

رفع البنك المركزي السعودي الحد الأعلى لنسبة التمويل إلى قيمة المسكن (LTV) إلى ٩٠٪ للمسكن الأول للمواطن بموجب التعميم رقم ٣٩١٠٠٠٠٤٨٣٦٢ بتاريخ ١٤ يناير ٢٠١٨، بعد أن كانت ٨٥٪. ومعنى ذلك مباشرةً أن أقل دفعة أولى ١٠٪ من قيمة المسكن.

الأرقام أعلاه هي الحد النظامي الأعلى لا وعدًا بالتمويل: الجهة المموّلة تقيّم قدرتك على السداد وقد تمنحك أقل. وما دون المسكن الأول تنخفض النسبة الممولة فترتفع الدفعة المطلوبة منك.

٢) نسبة الاستقطاع: السقف على قسطك الشهري

نسبة الاستقطاع هي أعلى ما تسمح الجهة المموّلة باقتطاعه من دخلك الشهري لسداد التزاماتك مجتمعةً. وهي التي تقرّر فعليًّا سقف القسط — لا رغبتك ولا سعر العقار.

وهذي النسبة متغيّرة: خفّضت بنوك سعودية سقف الاستقطاع للقروض الجديدة من ٦٥٪ إلى ٥٥٪ لمن دخله أقل من ١٥ ألف ريال في سبتمبر ٢٠٢٥، وتبقى القروض القائمة على شروطها السابقة. كما تختلف النسبة بين الموظف والمتقاعد.

اسأل جهتك عن النسبة المطبَّقة على حالتك تحديدًا؛ فالرقم يختلف بالدخل وبنوع الوظيفة وبكون التمويل مدعومًا أو غير مدعوم.

٣) المرابحة والإجارة المنتهية بالتمليك

أكثر صيغ التمويل العقاري في السعودية اثنتان، والفرق بينهما في متى تنتقل الملكية إليك:

الفرق ليس شكليًّا: يظهر أثره عند البيع قبل انتهاء المدة، وعند نقل التمويل لجهة أخرى، وفي إجراءات الإفراغ. اسأل عن أثر كل صيغة على هذي الحالات الثلاث قبل التوقيع.

٤) مدة التمويل — القسط الأقل ليس الأرخص

تطويل المدة يخفض القسط الشهري ويرفع إجمالي ما تدفعه، لأن الربح يُحتسب على مدّة أطول. الاختيار بين المدد ليس تفضيلًا شخصيًّا بل مقايضة صريحة بين السيولة الشهرية والتكلفة الكلية.

٥) الدعم السكني

برامج الدعم السكني تُقدَّم عبر منصّة سكني التابعة لوزارة البلديات والإسكان، وتختلف صور الدعم وشروط الأهلية وتُحدَّث دوريًّا. تحقّق من أهليتك في المنصّة الرسمية قبل التفاوض على العقار، لأن نتيجة الأهلية تغيّر ميزانيتك كلها.

٦) قبل ما توقّع — أسئلة تحمي جيبك

• ما إجمالي المبلغ المستحق حتى نهاية المدة، لا القسط الشهري وحده؟
• ما رسوم السداد المبكر إن أردت إنهاء التمويل قبل موعده؟
• هل هامش الربح ثابت طوال المدة أم متغيّر؟ وإن كان متغيّرًا فما الذي يحرّكه؟
• ما التكاليف خارج التمويل (تقييم · تسجيل · تأمين) وكم مجموعها؟
• متى ينتقل الصك باسمي بالضبط؟

أسئلة شائعة

كم الدفعة الأولى للتمويل العقاري في السعودية؟

لا تقل عن ١٠٪ من قيمة المسكن الأول للمواطن، لأن البنك المركزي يحدّ التمويل بـ٩٠٪ من قيمة المسكن. وما دون المسكن الأول تكون النسبة الممولة أقل فترتفع الدفعة المطلوبة.

ما نسبة الاستقطاع في التمويل العقاري؟

هي أعلى ما تسمح الجهة المموّلة باقتطاعه من دخلك الشهري لسداد التزاماتك. خفّضت بنوك سعودية هذا السقف للقروض الجديدة من ٦٥٪ إلى ٥٥٪ لمن دخله أقل من ١٥ ألف ريال في سبتمبر ٢٠٢٥، والنسبة تختلف بالدخل وبكونك موظفًا أو متقاعدًا — فاسأل جهتك عن المطبَّق عليك.

ما الفرق بين المرابحة والإجارة المنتهية بالتمليك؟

في المرابحة تشتري الجهةُ العقارَ ثم تبيعه عليك بثمن مؤجّل وربح معلوم، وتنتقل الملكية إليك من البداية مع رهن العقار. وفي الإجارة المنتهية بالتمليك تبقى الملكية للجهة وتؤجّره لك، ثم تنتقل إليك عند سداد آخر دفعة.

هل تطويل مدة التمويل يقلّل التكلفة؟

يقلّل القسط الشهري ويرفع إجمالي ما تدفعه، لأن الربح يُحتسب على مدّة أطول. استخدم حاسبة التمويل في عندي لمقارنة المدد قبل التوقيع.

هل أقدر أحصل على تمويل عقاري بدون دفعة أولى؟

التمويل الكامل بلا دفعة أولى غير متاح نظامًا لأن الحد الأعلى ٩٠٪ من قيمة المسكن. لكن برامج الدعم السكني قد تسهم في جزء من التكلفة — راجع منصّة سكني لأهليتك.

هل عندي جهة تمويل؟

لا. «عندي» منصّة عقارية توصّل طلبك إلى جهات التمويل المعتمدة ولا تمنح تمويلًا ولا تحدّد شروطه، والقرار والشروط تعود للجهة المموّلة.

المصادر: كتيّب أنظمة البنك المركزي السعودي — نظام التمويل العقاري ولائحته · منصّة سكني
هذا المحتوى للتعريف العام ولا يُعد استشارة مالية أو ائتمانية. النسب والشروط قابلة للتحديث وتختلف بين جهة تمويل وأخرى، والمرجع دائمًا هو الجهة المموّلة والبنك المركزي السعودي.